Fundos imobiliários dispararam em 2025; alta continuará em 2026?

Isso significa que um aporte de R$ 10 mil em FIIs gerariam um ganho líquido aproximado de R$ 2.311 no período, enquanto o mesmo valor aplicado em títulos que rendem 100% do CDI teriam retorno de R$ 1.216. Já R$ 100 mil teriam gerado lucro de R$ 23,1 mil em FIIs e de R$ 12,2 mil no CDI.

A questão que fica nesse momento é: o sucesso dos FIIs visto em 2025 vai continuar em 2026?

Perspectiva para FIIs em 2026

Antes de continuar, deixo claro que nada do que eu publico nesta coluna é recomendação de compra ou venda de qualquer ativo.

Eu apenas compartilho insights que norteiam minhas decisões pessoais de investimento. Os FIIs são ativos de renda variável e têm risco considerável de perdas. Nunca aplique com base em um único artigo e saiba que nada do que eu disser aqui é garantido, mas apenas algo que eu vejo como tendência e que, sabemos, pode não se confirmar.

Isso posto, como recebo frequentemente, no meu perfil no Instagram, perguntas sobre onde estou investindo, respondo que, neste momento, só não estou comprando FIIs porque já destinei a esse tipo de ativo um volume de investimento que, para meus planos, é suficiente.

Caso eu ainda tivesse interesse em aplicar minha carteira de fundos imobiliários, certamente eu estaria vendo o momento atual como uma oportunidade, apesar da alta recente.

Não acho que as chances de alta, agora, são iguais às de 2025, mas, ainda assim, acredito em alta. Abaixo, explico por quê.

Queda dos juros tende a elevar preço dos FIIs

Para entender o que vou falar, é preciso que esteja bem claro, para você, que uma possível queda na taxa básica de juros do Brasil, a taxa Selic, tende a provocar uma alta nos preços dos fundos imobiliários.

Isso acontece porque, enquanto os juros estão altos, muitos investidores tendem a manter suas aplicações aplicações mais seguras, de renda fixa. Dessa forma, com pouca gente comprando ativos de renda variável, como FIIs, a tendência é de que os preços deste não subam muito, ou até caiam.

Já em momentos de juros baixos, os investimentos de renda fixa passam a render menos, e muitos investidores partem para a renda variável para buscar ganhos maiores. Com isso, os preços de ativos como os FIIs tende a subir quando os juros caem.

Para ser mais exato, os preços dos FIIs costumam subir antes da queda dos juros, com investidores querendo aplicar nesse tipo de fundo antes que os preços aumentem.

Foi isso que ocorreu em 2025. Os juros não caíram, mas aumentou a expectativa de caírem. Isso foi suficiente para os preços dispararem, atingindo a alta que citei no início desta coluna, de 28,9% desde dezembro de 2024.

Perspectivas para a taxa Selic

A taxa básica de juros está no patamar mais alto em quase 20 anos. Antes de entrar no nível atual, de 15% ao ano, esse indicador só esteve tão alto em julho de 2006.

Uma taxa de juros tão alta dificulta muito o crescimento econômico a longo prazo e eleva o endividamento do setor público. Tal tendência, em algum momento, acaba atingindo a economia real.

Isso quer dizer que, se a taxa Selic não cair por bem, em 2026, provavelmente cairá mais para frente por mal. Por bem, seria devido a uma melhora (redução) da inflação. Por mal, devido a uma possível recessão.

Por que a Selic deve cair "por bem"?

Vejo como mais provável que a Selic caia por bem, pois a inflação tem mostrado uma trajetória consistente de queda.

Em abril, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, que mede a inflação) acumulado em 12 meses estava em 5,63%. Desde então, teve uma trajetória predominantemente de desaceleração, até fechar o ano em 4,26%.

Um dos principais fatores para essa melhora da inflação foi a queda do dólar. Com a moeda americana em queda, os produtos importados ficam mais baratos, ajudando a controlar os preços ao consumidor.

A meu ver, o mais provável que o dólar se mantenha baixo em relação ao real em 2025. Possivelmente com uma pequena alta, mas não um aumento significativo, pois existe expectativa de queda na taxa de juros americana. Juros mais baixos nos EUA tendem a manterem o dólar baixo.

Apenas se ocorrer uma crise inesperada, que forçaria uma alta do dólar em todo mundo, pode haver um descontrole maior da inflação brasileira, jogando um balde de água fria nas expectativas de queda da Selic e de alta de ativos de renda variável, como fundos imobiliários. Porém, acho esse cenário menos provável.

Outra ameaça à inflação seria um aumento de gastos do governo muito superior ao que já está previsto. Tal situação jogaria os preços ao consumidor para cima, reduzindo as chances de queda na Selic e de alta nos FIIs.

Tal cenário, no entanto, apenas adiaria uma valorização dos FIIs, pois forçaria o governo a realizar um ajuste fiscal em 2027 ou provocaria um risco de recessão, e ambos os cenários seriam favoráveis à queda da Selic e consequentemente, a uma alta dos fundos imobiliários no ano que vem. Seria o cenário de queda da Selic "por mal".

Só invista se conhecer os riscos

Apesar de tudo o que escrevi, gostaria de reforçar: só invista em fundos imobiliários ser estiver 100% ciente dos riscos. As perspectivas de ganhos se referem apenas a probabilidades, nunca a certezas.

Além disso, mesmo em cenários positivos para a maioria dos FIIs, sempre existem alguns fundos específicos que não têm bons resultados. É preciso saber escolher.

Alguma dúvida?

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