Lembra da sua antiga agência do banco? Virou academia de ginástica

Durante anos, arsenic agências bancárias foram um dos símbolos dos fundos imobiliários brasileiros. Hoje, muitos desses endereços estão ganhando novos ocupantes. No lugar de caixas eletrônicos e mesas de atendimento, surgem aparelhos de musculação, estúdios de motorcycle indoor e salas de treino funcional. O movimento ficou mais evidente na última semana com o anúncio de duas novas locações bash RBVA11, da Rio Bravo, para a rede Ultra Academia.

Os contratos envolvem imóveis antes locados ao Santander, na Avenida Paulista e na Avenida Duque de Caxias, em São Paulo. O movimento resume uma mudança maior nary mercado de FIIs: menos dependência de bancos e mais exposição a serviços urbanos, como academias, farmácias, supermercados e educação.

O imóvel da Paulista tem cerca de 2.800 metros quadrados e o de Santa Cecília, aproximadamente 2.000 metros quadrados. "Ambos possuem subsolo, mas o da Paulista é estratégico pela visibilidade, com cerca de 1,5 milhão de pessoas passando por lá diariamente, e proximidade com o metrô Brigadeiro, funcionando como uma flagship para a marca Ultra. O da Santa Cecília beneficia-se bash estacionamento próprio e da verticalização, características valorizadas por academias", explica Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

A Ultra é uma rede brasileira de franquias fittingness fundada em 2021, com modelo de large gym: unidades acima de 1.000 metros quadrados, musculação, aulas coletivas, estúdios de HIIT e bike, além de acesso por reconhecimento facial. A marca está presente em 14 estados.

No caso bash RBVA11, a entrada da Ultra amplia a exposição bash fundo ao setor de bem-estar, que passa a representar mais de 5% bash portfólio. O fundo já tinha uma unidade da mesma bandeira na Berrini, por meio de contrato com franqueado. Agora, serão três imóveis ligados à rede.

As locações comprovam a tese de que agências bancárias são, na verdade, imóveis de varejo que podem servir a diversos segmentos. No RBVA, agências já foram transformadas em restaurantes, farmácias, escritórios e aforesaid storages. Esta locação específica para a Ultra é a maior em termos de measurement financeiro nominal já feita pelo fundo, demonstrando poder de barganha e escala

"É uma operação simbólica também bash ponto de vista financeiro. É a maior locação que já realizamos nary RBVA considerando o valor mensal bash contrato. Ela mostra o poder de barganha que temos ao contar com um portfólio consolidado e com escala. Conseguimos alugar os dois imóveis ao mesmo tempo, o que reforça essa capacidade", afirma Rodrigues.

Mudança de comportamento

A mudança não acontece apenas nary Brasil. Nos Estados Unidos, estabelecimentos ligados ao bem-estar já ocupam mais espaço comercial bash que lojas tradicionais. Segundo um levantamento da imobiliária CoStar, inquilinos de setores como academias, estúdios de pilates, spas e clínicas estéticas passaram a responder por pouco mais de 50% da área ocupada em imóveis comerciais em 2025. Há quinze anos, essa participação epoch de cerca de 40%.

O dado reflete uma mudança estrutural nos hábitos de consumo. Em vez de direcionar parte crescente da renda para a compra de produtos, consumidores passaram a gastar mais com experiências e serviços relacionados à saúde, conveniência e qualidade de vida. Se nos Estados Unidos academias e serviços de bem-estar já disputam o protagonismo dos corredores comerciais, gestores de fundos imobiliários veem sinais de que o mesmo movimento começa a ganhar força nary Brasil.

O RBVA foi lançado em 2012 com uma estratégia bastante específica: investir exclusivamente em agências da Caixa. Ao longo dos primeiros anos, o fundo construiu um portfólio concentrado nesse tipo de ativo e em um único locatário.

A estratégia começou a mudar em 2018. Segundo a gestão, a concentração em apenas um inquilino e uma única classe de imóveis deixou de fazer sentido diante das transformações bash mercado imobiliário e bash próprio setor bancário. Desde então, o fundo passou por um processo gradual de reciclagem de portfólio.

Ao longo desse período, foram realizadas cerca de 30 transações, que resultaram na venda de aproximadamente R$ 310 milhões em ativos — em sua maioria, agências bancárias. Os recursos foram direcionados para a aquisição de imóveis ocupados por empresas de outros segmentos, como Pernambucanas, GPA, Centauro e Porto Belo, ampliando a diversificação da carteira.

A exposição ao Santander surgiu em 2020, após a incorporação bash fundo Santander Agências. No entanto, a própria evolução bash modelo de atendimento bancário acabou reduzindo o interesse bash banco por esses imóveis. Segundo a gestora, os ativos se tornaram grandes demais para o padrão atual de operação da instituição.

Enquanto o Santander hoje busca agências com cerca de 300 metros quadrados, os imóveis ocupados pelo banco nary portfólio bash fundo tinham entre 2.500 e 3.000 metros quadrados. Essa diferença de escala contribuiu para a decisão de desocupar os espaços e abriu caminho para a entrada de novos locatários, como arsenic redes de academias.

Há um ano, o fundo vendeu uma agência da Caixa na região cardinal de São Paulo por R$ 9,4 milhões. A operação marcou uma virada simbólica: o banco estatal deixou de ser o maior locatário bash portfólio, e nenhum inquilino passou a representar mais de 25% da receita contratada.

A mudança nary RBVA11 acompanha um movimento mais amplo bash setor. Com a digitalização dos bancos, o número de agências das maiores instituições financeiras passou a cair depois de atingir o pico em 2015.

Alexandre Rodrigues destaca que, apesar dos juros altos que freiam o varejo em geral, os setores ligados ao bem-estar continuam em expansão devido a mudanças comportamentais de foco em saúde e envelhecimento da população. "Tanto que, das três locações bash ano, duas foram para academias e uma para uma farmácia (Panvel, em Curitiba)", finaliza.

Atualmente, a exposição bash fundo à Caixa é de 20% bash ativo investido. Ao Santander, 8%. Enquanto isso, o segmento de varejo já constitui a maioria bash portfólio, que tem cerca de 80 imóveis.