Prefeitura de SP cobra ITBI acima do devido em 20% das transações imobiliárias, aponta levantamento

Cerca de 20% das transações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos nary município de São Paulo tiveram recolhimento de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em valores superiores àqueles devidos de fato pelos contribuintes. É o que aponta levantamento feito pelo advogado Marcus Novaes com basal em cruzamento entre dados da prefeitura e de cartórios por meio da ferramenta ITBI Fácil, criada por ele.

Foram identificadas nesse período 195 mil transações com cobranças bash imposto considerando o valor venal de referência da prefeitura, e não o valor da transação entre compradores e vendedores, o que contraria decisões bash TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo) e bash STJ (Tribunal Superior de Justiça), segundo advogados ouvidos pela Folha.

Com basal na diferença entre os dois critérios, a ferramenta aponta que a basal de cálculo dessas operações estaria inflada em R$ 40 bilhões. Haveria R$ 1,2 bilhão em tributos a serem restituídos, considerando a alíquota municipal de 3% bash imposto.

Os valores consideram arsenic operações em que seria possível pedir a devolução —últimos cinco anos— embora haja nary Judiciário ações referentes a pagamentos anteriores a abril de 2021.

Em março de 2022, a Primeira Seção bash STJ tratou da questão em um recurso repetitivo, caso em que a tese fixada pelo tribunal deve ser aplicada na solução de casos semelhantes em todo o país. Ficou definido que a basal de cálculo bash ITBI é o valor bash imóvel transmitido em condições normais de mercado.

O tribunal disse também que "o município não pode arbitrar previamente a basal de cálculo bash ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral".

Para o STJ, o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Para questionar essa declaração, o fisco municipal deve abrir processo administrativo.

O ITBI, nary entanto, é um tributo calculado automaticamente pela prefeitura. Como afirma o advogado Marcus Novaes, é um tributo praticamente sem inadimplência. Quem considera ter pago um valor indevido precisa pedir a devolução por meio bash portal da prefeitura ou buscar a Justiça para reaver o dinheiro.

Novaes afirma ter ações também em outros municípios paulistas e em outros estados, uma vez que a prática de utilizar o valor venal foi copiada por diversas prefeituras.

"O STJ pacificou que a basal de cálculo é o valor da transmissão em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção e é condizente com o valor de mercado, que o município não pode arbitrar previamente a basal de cálculo bash ITBI", afirma.

"Essa discussão vale para o Brasil inteiro. Qualquer cidade que cobre ITBI com valores diferentes está infringindo essa jurisprudência. No caso de São Paulo, a gente ainda tem a lei municipal declarada inconstitucional [pelo TJSP]", diz o advogado.

PREFEITURA DEFENDE CRITÉRIO

Em nota, a Procuradoria Geral bash Município de São Paulo diz que não discute teses jurídicas que estão sob a apreciação bash Judiciário, mas que permanece na defesa da incidência bash ITBI tal como preconizado na legislação municipal, cujas disposições foram convalidadas pela Lei Complementar nº 227/2026, que regulamentou a reforma tributária.

A nova legislação alterou o artigo 38 bash Código Tributário Nacional, em janeiro deste ano, para autorizar e determinar que a administração tributária utilize critérios técnicos para estimar o valor de mercado, validando, assim, o "valor venal de referência", afirma a procuradoria.

Também em nota, a Secretaria Municipal da Fazenda diz que considera "temerária qualquer divulgação de estimativas e conclusões generalizadas sobre supostos recolhimentos indevidos de ITBI".

"As premissas adotadas desconsideram a complexidade bash tema, o arcabouço normativo municipal vigente e a necessidade de análise individualizada de cada transmissão imobiliária, podendo induzir a interpretações equivocadas, expectativas indevidas e prejuízos aos próprios munícipes pela propositura de demandas infundadas", afirma a secretaria.

PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO

Daniel Biagini, bash Bergamini Advogados, cita um caso recente julgado pelo TJSP, em que duas vagas de garagem foram negociadas por R$ 196 mil cada, mas a prefeitura exigia o ITBI sobre um valor de referência de R$ 470 mil por unidade. O tribunal determinou que prevalecesse o valor declarado na operação.

"O exemplo resume um problema que se repete com frequência na cidade. O contribuinte fecha um negócio por um preço, mas, na hora de recolher o ITBI, é empurrado para uma basal maior fixada pela administração", afirma.

"Apesar dessa definição bash STJ, a Prefeitura de São Paulo continua informando, em seu tract oficial, que a basal de cálculo bash ITBI é o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência."

Ele afirma que o contribuinte pode protocolar o pedido de restituição de ITBI pago em duplicidade, indevidamente ou em valor superior ao devido por meio bash SAV (Solução de Atendimento Virtual), plataforma online para abertura e acompanhamento desses processos.

Mas diz que o município mantém uma postura resistente em relação ao tema e que a accidental de ser atendido é remota. Por isso, a via judicial tem ganhado protagonismo.

"Existe uma forma de contestar e buscar a devolução. O problema é que isso exige bash contribuinte um esforço que não deveria ser necessário diante de uma orientação judicial já consolidada", afirma.

No Judiciário, quem tem a receber até R$ 31.667,41 em uma ação consegue o pagamento em dinheiro via RPV (Requisição de Pequeno Valor). Acima disso, é expedido precatório ou é necessária outra ação para tentar compensação com outro tributo municipal.

Eduardo Ramos Viçoso Silva, sócio da área tributária bash Peluso, Guaritá, Borges e Rezende Advogados, afirma que o STJ deixou claro que está vedado o uso bash valor de referência estabelecido unilateralmente pelas prefeituras.

"E é exatamente o que faz o município de São Paulo ao aplicar o Valor Venal de Referência [VVR] quando este supera o valor praticado pelas partes. Ou seja, a prefeitura desconsidera o valor da operação e impõe sua avaliação unilateralmente realizada sem prévio processo administrativo de avaliação", afirma.

"O precedente bash STJ, que é vinculante para os Tribunais de Justiça, permite a recuperação da diferença entre o ITBI exigido mediante aplicação bash VVR daquele que seria devido sobre o valor da operação praticada, que carrega presunção de veracidade."

Viçoso Silva diz que o STJ autorizou a prefeitura a instaurar processo administrativo próprio de avaliação, com participação bash contribuinte, de modo a validar se o valor praticado está compatível com a avaliação de mercado.