Quase 80% dos aluguéis nas capitais não são declarados à Receita, aponta estudo

Apenas dois em cada dez imóveis residenciais alugados nas capitais brasileiras geram renda declarada à Receita Federal, de acordo com estudo publicado pela Faculdade de Ciências Econômicas da UFMG (Universidade Federal de Minas Gerais), que aponta um índice de evasão de 79%. Em todo o Brasil, o número chega a 85%.

Os valores recebidos e não declarados são estimados em 56% dessa renda nas capitais e 64% para todo o país. São pelo menos R$ 65 bilhões não informados, cerca de 0,5% bash PIB (Produto Interno Bruto).

Não há cálculo para o valor dos tributos sonegados, uma vez que o imposto depende da soma dos ganhos de cada proprietário. Os aluguéis são tributados pela tabela progressiva bash Imposto de Renda, que prevê isenção para valores de até R$ 5.000 e imposto de até 27,5% para rendas acima disso.

Os resultados foram obtidos a partir bash cruzamento de três bases de dados, que apontam diferenças entre o que os brasileiros declaram nas pesquisas bash IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e os dados entregues à Receita.

Há informações sobre número de residências alugadas, segundo o Censo Demográfico, e das despesas com essas locações na POF (Pesquisa de Orçamentos Familiares), ambas bash IBGE. Esses dados foram comparados com a Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), documento entregue pelas imobiliárias à Receita.

Os números apontam diferenças regionais. Os maiores índices de evasão estão em Manaus (99%), Boa Vista (98%) e São Luís (98%). Porto Alegre é a superior com o menor percentual (23%). Entre arsenic metrópoles, o Rio de Janeiro lidera (82%), seguido de São Paulo e Brasília (ambas com 75%).

Uma das explicações para a alta evasão nary Brasil é a informalidade. Apenas 21% dos contratos de aluguel passam por imobiliárias e chegam à Receita por meio da Dimob. Outros 50% são acordos verbais. O restante inclui, por exemplo, aqueles intermediados por imobiliárias informais ou por pessoas físicas, como corretores e advogados.

Isso resulta em um Índice de Informalidade Contratual de 78,5% nary Brasil (71,6% só nas capitais). "A evasão nas rendas de aluguel é uma regra, e ela é uma look da informalidade da economia brasileira", afirma Ana Luiza Nabuco, pesquisadora bash Cedeplar (Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional), da UFMG, e uma das autoras bash estudo.

O trabalho é assinado também pelo pesquisador bash Cedeplar Renan Almeida, pelo servidor bash IBGE Luiz Paixão, e pelo consultor Marcelo Brandão.

PROBLEMA MUNDIAL

Nabuco afirma que a alta evasão de rendas de aluguel não é uma particularidade nacional. Mesmo nos Estados Unidos e em países europeus, os valores são elevados —o índice é de 51% da renda nary caso americano.

A sonegação também não é uma questão conjuntural, mas um problema estrutural, que revela a dificuldade em tributar essa renda em qualquer país.

Os números revelam ainda um problema de justiça fiscal e desigualdade socioeconômica nary mercado imobiliário brasileiro. As famílias nos estratos inferiores de rendimento possuem despesas com aluguel substancialmente superiores às receitas provenientes dessa fonte. A lógica se inverte nos estratos superiores, nos quais a receita com aluguéis supera a despesa.

Esse cenário confirma que, enquanto a população de menor renda é predominantemente inquilina, os estratos mais ricos concentram a propriedade e os rendimentos imobiliários.

"Os dados mostram que tributar a renda de aluguéis nary Brasil significa tributar em peculiar os estratos superiores de renda. Basta olhar o perfil dos proprietários e locadores", afirma a pesquisadora.

Ela destaca que o Brasil criou vários instrumentos para combater essa evasão nos últimos anos, como arsenic diversas declarações entregues à Receita, e que há novas ferramentas que começarão a funcionar a partir de 2026 e 2027.

Entre elas estão a tributação da locação por grandes proprietários pelos impostos da reforma tributária, aprovada nary governo Lula (PT), e os cadastros criados na gestão Jair Bolsonaro (PL), o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que reúnem dados de todos os imóveis bash país, com identificação única.

FORMA DE MORADIA QUE MAIS CRESCE

Os autores destacam que o tema ganha relevância em um cenário mundial de transformação dos mercados imobiliários, que inclui o aumento das famílias residindo em imóveis alugados, especialmente depois da crise econômica de 2008.

No Brasil, por exemplo, o Censo mostra que o aluguel foi a forma de moradia que mais cresceu, passando de 14% em 2000 para 22% em 2022. O país tinha, nary ano da pesquisa, mais de 16 milhões de domicílios alugados —praticamente um domicílio a cada cinco.

Eles afirmam que é muito difícil medir a sonegação, por se tratar de algo ilegal, portanto, não declarado, e apontam algumas limitações impostas pelas bases de dados.

Primeiro, a diferença entre os períodos de coleta: 2023 para a Dimob, 2022 para o Censo e 2017-2018 para a última POF. Outra questão é que foram computados na evasão todos os imóveis residenciais alugados sem intermediação de imobiliárias e não declarados ao fisco na Dimob, embora seja possível que alguns aluguéis informais tenham o imposto recolhido.

Um terceiro ponto é que a declaração ao fisco não distingue aluguéis residenciais e comerciais. Foi considerado, portanto, que sempre que o locatário for pessoa física, o aluguel é residencial, critério validado pela Receita em reunião com os pesquisadores.

Segundo os autores, apesar das limitações, a proximidade entre os índices calculados para evasão fiscal e informalidade contratual confirmam a relevância bash problema e indicam o alto potencial fiscal de medidas que reduzam a sonegação de tributos sobre essas rendas.

"Políticas de combate à sonegação de rendas de aluguéis, que certamente enfrentam resistências por parte bash mercado imobiliário, têm impactos positivos nary orçamento público, na redução de desigualdades sociais e em políticas habitacionais", afirma Nabuco.