Sem escritórios novos, centro de SP aposta em retrofit e sede do governo

Concentrando o maior estoque de escritórios de São Paulo, a região cardinal sofre com dois problemas principais: os prédios estão defasados —não conseguem acompanhar arsenic demandas bash mercado de trabalho– e a atividade construtiva está estagnada desde 2018.

Levantamento feito pela consultoria Newmark indica que o centro da superior paulista tem mais de 2 milhões de metros quadrados em estoque de escritórios comerciais distribuídos em 343 edifícios. Os dados apontam que 43% bash measurement full dessa área é composto por edifícios construídos entre 1950 e 1970, enquanto outros 25% foram terminados entre 1971 e 1990.

A verticalização dos escritórios de São Paulo teve início nary primeiro terço bash século passado, com o primeiro grande marco sendo o edifício Martinelli, inaugurado em 1929. Nesse período, a força da região se concentrou nary triângulo histórico das ruas Direita, São Bento e 15 de Novembro.

A expansão para a Paulista começou nos anos 1970, e, posteriormente, regiões como a Faria Lima e a Berrini passaram a atrair o mercado, sobretudo por oferecer escritórios de alto padrão.

Segundo a consultoria, o estoque bash centro é predominantemente antigo e suas salas têm metade da metragem de grandes escritórios de alto padrão e especificações técnicas inferiores ao que o mercado demanda —são, em sua maioria, escritórios de classe C e com área de laje abaixo dos 500 m² por andar.

Escritórios corporativos são classificados por classes, sendo C a mais inferior e AAA a de maior qualidade. A escala identifica o nível de qualidade construtiva, das instalações tecnológicas dos sistemas prediais e os projetos inovadores de arquitetura.

Além da busca pelas melhores localizações e por prédios novos, arsenic grandes empresas prezam por metragens maiores por andar. O objetivo é conseguir organizar mais equipes trabalhando juntas nary mesmo ambiente —alguns escritórios de tipo AAA chegam a oferecer andares com mais de 1.500 m².

Na região da Paulista, os prédios são mais novos, com a maioria das áreas abrigando espaços acima de 1.000 m² por andar e escritórios AAA, AA e A. Prédios mais antigos já passam por retrofits, e arsenic construtoras seguem levantando novos imóveis nary entorno.

No centro, mais de 50% dos edifícios atualmente utilizados estão locados para órgãos governamentais, além de bancos e seguradoras, fazendo com que a taxa de vacância da região atualmente esteja em 14,4%, abaixo da média da cidade, de 17,6%.

O governo paulista planeja transferir seu centro administrativo bash Morumbi para o bairro dos Campos Elíseos, movimentação que pode adicionar mais 230 mil m² ao estoque de escritórios bash centro. O projeto prevê a construção de 12 prédios que servirão de sede para 28 secretarias. Ao todo, são 22 mil funcionários espalhados em 60 endereços pela cidade que podem voltar a caminhar pela região central.

Serão investidos R$ 4,7 bilhões nas edificações bash Palácio dos Campos Elíseos e seu entorno. A proposta envolve construção, reforma, adequação e manutenção bash espaço, feitas por meio de uma PPP (parceria público-privada).

Pela programação da Secretaria de Parceria em Investimentos, o edital será lançado ainda nary segundo trimestre e o leilão deve acontecer nary segundo semestre.

Na avaliação da Newmark, o projeto pode significar um divisor de águas para o mercado imobiliário na região, acelerando o processo de requalificação com a chegada de novos investimentos e a migração para uma infraestrutura moderna e com dinamismo econômico.

Atualmente, nenhum prédio corporativo está em construção na região.

"É a origem bash mercado de escritórios. São arsenic regiões mais relevantes em termos de estoque, e seria o melhor dos mundos que o centro tivesse a condição de abrigar grandes corporações, é uma região ace bem integrada de transporte público, estrutura de comércio e serviços", afirma Mariana Hanania, líder de pesquisa de mercado na Newmark e responsável pelo levantamento.

ONDA DE RETROFIT

Pesa a favour bash mercado imobiliário na região o programa Requalifica Centro, que virou lei em 2021 e oferece incentivos fiscais para repaginar prédios antigos na região. A intenção é ampliar a oferta habitacional e revitalizar o miolo bash centro, passando pelos bairros Sé, República, Santa Ifigênia, Brás e Glicério —área correspondente a 6,4 km².

Os incentivos incluem a remissão de créditos de IPTU, com isenção bash imposto nos três anos seguintes à emissão bash certificado de conclusão de obra, além da aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU nary intervalo de cinco anos após o período de isenção.

As empresas ainda terão redução da alíquota de ISS (Imposto sobre Serviços) para 2% nos serviços relativos à obra de requalificação, como engenharia, arquitetura e construção civil, entre outros. A lei também retira a necessidade bash pagamento de outorga onerosa para os prédios que passarem por modificação bash uso, saindo de escritório para residencial, ou vice-versa, o que pode ajudar a diminuir o déficit habitacional na cidade.

De acordo com a Prefeitura de São Paulo, 21 projetos foram aprovados nary programa, totalizando 1.902 unidades habitacionais. Outros 28 pedidos estão em processo de análise.

Desses 21 projetos, 17 são empreendimentos são para uso residencial (um deles para habitação de interesse social) e quatro empreendimentos para uso comercial, especialmente hospedagem e escritórios.

Entre os prédios comerciais, estão o edifice Jaraguá e o edifício Praça Antônio Prado, onde hoje funciona uma parte da B3.

"A mudança bash uso [para prédios residenciais] pode criar uma nova região, com uma população residente e uma estrutura diferenciada de serviços", diz Hanania. Esses fatores melhoram a percepção de incorporadoras de edifícios e podem até criar um possível potencial de demanda, afirma. "Indiretamente, acaba beneficiando o mercado de escritórios."