Como a reforma tributária afeta o preço dos imóveis?

A reforma tributária promete simplificar o emaranhado de impostos sobre o consumo nary Brasil, mas seus efeitos práticos ainda estão sendo decifrados por setores de superior elevado e de ciclos longos, como o imobiliário.

A main mudança, segundo especialistas e entidades bash setor, é a migração de um sistema cumulativo, com impostos embutidos ao longo da cadeia, para um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Entidades bash setor, como a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), afirmam que se trata de uma nova lógica que tende a aumentar a transparência, mas não elimina o risco de alta de carga tributária em determinados segmentos.

Para o consumidor, os efeitos não serão imediatos. O ano de 2026 funcionará como um "ano-teste", sem recolhimento efetivo dos novos tributos. Nesse período, arsenic empresas deverão apenas emitir documentos fiscais para que o governo possa calibrar as alíquotas. A cobrança plena começa em janeiro de 2027.

A reforma cria um authorities específico para o setor imobiliário, com redução de 50% da alíquota-padrão para a venda de imóveis e de 70% para aluguéis. Também institui um redutor social, um desconto na basal de cálculo bash imposto voltado a atenuar o impacto sobre a moradia. Ainda assim, o impacto last nary preço dependerá bash valor bash bem.

Unidades de menor valor tendem a ser beneficiadas. O redutor societal de R$ 100 mil aplicado à basal de cálculo de imóveis novos favorece empreendimentos populares, como os enquadrados nary programa Minha Casa, Minha Vida. Já imóveis de alto padrão podem registrar aumento de carga tributária, segundo estimativas bash governo e bash próprio setor. No caso dos aluguéis, além da redução maior de alíquota, haverá um redutor societal mensal de R$ 600 por imóvel.

Uma das promessas centrais da reforma é eliminar os chamados impostos "escondidos". Hoje, tributos incidentes sobre insumos como cimento, aço e serviços se acumulam ao longo da obra e acabam embutidos nary preço final, sem clareza para o comprador. Com o IVA, esses valores passam a gerar créditos tributários que podem ser abatidos bash imposto devido na venda ou na locação.

Para o auditor fiscal Jefferson Valentin, autor de obra sobre a reforma tributária nos imóveis, a mudança traz cidadania ao permitir que o comprador saiba exatamente quanto está pagando de imposto nary preço last bash imóvel.

Além disso, espera-se um aumento na eficiência da construção, incentivando a industrialização e o uso de pré-moldados, que, hoje, são penalizados pela cumulatividade.

Empresas de construção modular e off-site bash setor veem na reforma uma oportunidade para ampliar o uso de tecnologias. A Dexco, por exemplo, afirma que a redução da cumulatividade e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários criam um ambiente mais favorável para a adoção de métodos produtivos mais próximos aos da indústria.

Segundo Ricardo Mateus, CEO da Brasil ao Cubo, a construtora desenvoleu uma linha de montagem que permite entregar apartamentos prontos em até 60 dias —até cinco vezes mais rápido que o método convencional—, com 83% menos desperdício de materiais e 80% de redução nary consumo de água.

No mercado de imóveis usados, a preocupação foi evitar a bitributação. A reforma criou o chamado redutor de ajuste, que permite descontar bash cálculo bash IBS e da CBS o valor de aquisição bash imóvel e tributos já pagos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Dessa forma, o imposto incide apenas sobre a valorização ou a margem da operação, não sobre o valor full bash bem.

Outro ponto sensível é a incorporação imobiliária. Atualmente, grande parte das empresas adota o Regime Especial de Tributação (RET), que unifica impostos em uma alíquota reduzida sobre a receita. Com a reforma, esse modelo deixa de existir como hoje. O novo authorities prevê alíquotas inferiores às gerais, mas, em muitos casos, superiores à carga efetiva atualmente praticada.

Entre 2027 e 2028, haverá um período de transição nary qual arsenic empresas poderão optar entre o novo authorities e permanecer nary modelo atual (RET), mas sem direito a créditos tributários. Segundo a Receita Federal, arsenic regras detalhadas de como esses cálculos serão feitos na prática ainda dependem de normas que devem ser editadas até o last de 2025.

Para a Abrainc, a reforma pode trazer mudanças mais em relação ao modelo de construção, sendo que a construção industrializada pode ganhar mais espaço.

"Com certeza vai vai trazer novas complexidades em relação à apuração de custos de obra. Vai depender muito de como os fornecedores vão absorver os novos tributos, porque, como a gente está falando de uma tributação não cumulativa, o tributo vai deixar de ser componente bash custo. Isso vai dar mais transparência e mais competitividade na compra de insumos", afirma Fernando Guedes Ferreira Filho, presidente-executivo da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção)

Estudos bash setor indicam que, sem ajustes na regulamentação, a carga tributária pode aumentar sobretudo em empreendimentos voltados à classe média. Em um mercado em que o preço é altamente sensível ao crédito e à renda, qualquer aumento tende a ser repassado ao comprador final, ainda que de forma diluída ao longo bash tempo.

Há, por outro lado, efeitos que podem atuar nary sentido oposto a médio prazo. A maior previsibilidade tributária e a redução de disputas judiciais tendem a reduzir o custo de superior das incorporadoras, facilitando o lançamento de projetos e ampliando a oferta. Com menos incerteza, projetos podem sair bash papel com mais facilidade, ampliando a oferta.

"A reforma tributária está aprovada. Agora é para regulamentar o mais rápido possível para que arsenic empresas possam cumprir a reforma. Não tem muito o que mitigar. No tempo, nary futuro, uma maior industrialização bash setor pode trazer uma diminuição da carga com relação à nova carga, mas é tudo muito incerto ainda", afirma Ely Wertheim, presidente executivo bash Secovi-SP (sindicato de imobiliárias e incorporadoras).