Como o imóvel está deixando de ser produto para virar serviço

Durante décadas, o mercado imobiliário foi analisado quase sempre pelos mesmos critérios: localização, metragem e preço por metro quadrado. O problema é que o mundo mudou mais rápido bash que os prédios. A vida urbana ficou mais móvel, mais digital, menos previsível —e a forma de morar passou a refletir essas transformações de maneira cada vez mais evidente.

Nos últimos anos, surgiram perguntas que não cabiam nos manuais tradicionais bash setor. Faz sentido pensar moradia como posse definitiva? Qual o impacto existent da tecnologia na experiência de morar? Como o envelhecimento acelerado da população brasileira deve redesenhar os imóveis das próximas décadas? E, sobretudo, por que alguns produtos imobiliários parecem envelhecer mal enquanto outros ganham relevância?

Para ajudar a organizar esse debate, conversei com Alexandre Frankel, CEO da Housi e um dos nomes mais associados à transformação recente bash mercado imobiliário nary país. Engenheiro civil, fundador da Vitacon e à frente de um modelo que propõe a moradia como serviço, Frankel acompanha de perto a mudança de comportamento de moradores, investidores e incorporadores. Em 2025, a Housi foi reconhecida com o Prêmio Reclame Aqui na categoria Casas por temporada, um sinal de como inovação, quando amadurece, precisa também se traduzir em execução e experiência ao cliente.

Nesta primeira parte da entrevista, o foco está nas grandes forças que estão redesenhando o setor: a digitalização bash imóvel, a lógica da servitização da moradia e o impacto demográfico de um Brasil que envelhece rapidamente. Falamos também sobre a tendência dos imóveis compactos, os limites dessa expansão, a diferença entre produtos voltados à habitação societal e aqueles pensados como investimento, além bash papel crescente dos projetos de retrofit nas grandes cidades.

Na segunda parte, que será publicada amanhã, Frankel detalha o que, na sua visão, specify um bom investimento imobiliário.

Como você avalia o ciclo atual bash mercado imobiliário nary Brasil? Quais transformações estruturais devem marcar o setor nos próximos anos?
Estamos diante de três transformações profundas.

A primeira é a digitalização, que deixa de ser diferencial e passa a fazer parte da infraestrutura básica, o que gerou uma transformação estrutural bash setor imobiliário, que vai muito além de tecnologia aplicada a processos tradicionais, ela está redefinindo o próprio conceito de moradia e de como o mercado atende moradores, investidores e incorporadores.

O imóvel sempre será necessário, mas precisa acompanhar o estilo de vida integer bash morador. Não é mais somente sobre planta ou localização, mas sobre digitalização, dados e experiência conectada, isso inclui análise de dados e uso de inteligência artificial para entender demandas e otimizar serviços.

A segunda é a servitização bash imóvel: morar como serviço, não como posse. O que muda o jogo é a servitização bash imóvel, a integração com mobilidade e a criação de comunidades. Moradia passa a ser sistema, não produto isolado. Prédios deixam de ser estruturas passivas e passam a operar como plataformas de vida, orientadas por dados, experiência e eficiência.

A terceira, muitas vezes subestimada, é demográfica. O Brasil está envelhecendo rápido. Em menos de quinze anos, mais de 30% da população terá mais de 60 anos, e esse grupo chega mais ativo, mais longevo e com maior expectativa de qualidade de vida. Senior Living deixa de ser nicho e passa a ser um importante segmento bash mercado, com foco em autonomia, bem-estar, socialização e longevidade. Moradia passa a ser sistema, não produto isolado.

A tendência por imóveis compactos continua acelerando? Existe sobre oferta? O que explica esse movimento e para quais perfis ele faz mais sentido?
A tendência por compactos permanece, mas é cardinal esclarecer arsenic diferenças. Existe uma sobreoferta de compactos populares, geralmente unidades em torno de 40 m², desenvolvidos para atender à demanda social. Em paralelo, há modelos cujo main objetivo é gerar rentabilidade. Por isso, é importante separar esses números e frentes, evitando que sejam analisados conjuntamente.

O que continua performando bem são os imóveis menores, aqueles conectados à cidade, com gestão eficiente e foco em praticidade urbana. Esse modelo faz sentido para quem valoriza tempo, mobilidade, flexibilidade e um custo full mais racional.

Em que situações os imóveis maiores ainda se destacam? Há contextos nos quais apartamentos amplos são mais vantajosos, seja para morar ou investir?
Imóveis maiores continuam relevantes para moradia final, famílias específicas e regiões muito consolidadas. Como investimento, exigem mais capital, apresentam menor liquidez e maior risco de vacância. Funcionam quando há demanda clara e escassez real. Desconsiderando esse cenário, considerando o cenário de investimento eles tendem a ser menos eficientes financeiramente.

Quando comparamos rentabilidade, vacância e liquidez, imóveis pequenos e grandes apresentam diferenciais marcantes? Há algum dado ou evidência que ajude o investidor a entender essa diferença?
Sim, a diferença é nítida. Quando analisamos os últimos dez anos, o imóvel se mostrou um ativo altamente resiliente em termos de retorno sobre o ativo: cerca de 13,8% ao ano, contra 9,2% bash CDI, 9,6% bash IFIX e 12,3% bash Ibovespa. Dentro bash próprio setor, imóveis menores, bem localizados e bem geridos tendem a ter maior liquidez, menor vacância e retorno mais previsível.

Como você vê o papel dos imóveis usados e dos projetos de retrofit nesse cenário? Eles tendem a ganhar força ou perder espaço frente aos lançamentos compactos?
Retrofit tende a ganhar muito mais espaço. Ele conecta localização consolidada com novos modos de viver. Os prédios já construídos precisam se reinventar para não ficarem para trás nary processo de digitalização bash mercado imobiliário. Em grandes capitais, atualizar o estoque existente à lógica contemporânea de mobilidade, wellness e uso inteligente é uma das maiores oportunidades bash ciclo atual.