CPF dos imóveis mira sonegação fiscal, mas setor teme aumento de impostos

A promessa de o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) simplificar a posse de imóveis e dar segurança jurídica aos proprietários, compradores e vendedores está sendo ofuscada por uma preocupação nary setor imobiliário de que ele abra caminho para um aumento generalizado de impostos.

Apelidado de CPF dos imóveis, o CIB vai cruzar dados de administrações tributárias, num mapeamento inédito nary país. O objetivo é criar um valor de referência para os imóveis e, com isso, reduzir brechas para a sonegação fiscal. O sistema integra a reforma tributária e será usado para dar suporte ao novo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), imposto que substituirá tributos atuais como ICMS, ISS, PIS e Cofins a partir de 2027.

A crítica de especialistas bash mercado imobiliário é que a criação de um valor de referência pode pressionar estados e municípios a atualizar os valores venais dos imóveis e acabar por mexer nary bolso bash contribuinte. O valor venal é a basal de cálculo usada na cobrança de impostos como os municipais IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (imposto estadual sobre heranças e doações).

O governo national nega qualquer intenção de elevar o IPTU ou o imposto de heranças. Segundo a Receita Federal, o CIB é um inventário dos imóveis e não acarreta em criação ou aumento de impostos.

"O CIB nada mais faz bash que consolidar os milhares de cadastros imobiliários fiscais existentes em cada município brasileiro e cartórios de imóveis, em uma única basal de dados, permitido a implementação da redução das alíquotas e o cashback para pessoas de baixa renda. Ou seja, ele foi criado para facilitar a vida das pessoas e permitir vantagens para o setor e para a população de baixa renda", afirma a Receita, em nota.

Para o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, o efeito prático poderá ser sentido em médio prazo. "Embora o CIB não aumente diretamente nenhum imposto, ele cria condições para que os entes locais façam reavaliações que, inevitavelmente, pesam nary bolso bash contribuinte. Uma hora a conta vai chegar.", diz Tapai.

O QUE É O CIB, O CPF DOS IMÓVEIS

O CIB foi criado para centralizar em uma única basal de dados arsenic informações sobre imóveis nary país. Hoje, cada município possui seu próprio cadastro fiscal, e os cartórios também mantêm registros separados. O novo sistema pretende consolidar essas informações dispersas em um mapeamento nacional.

O sistema será alimentado por dados fornecidos pelos municípios, cartórios de notas e de registro. Tanto imóveis urbanos quanto rurais deverão ser incluídos nary CIB.

"Na prática, isso significa que cruzamentos que hoje não são possíveis passarão a ser automáticos. Por exemplo, se o imóvel está registrado em nome da pessoa A, mas a conta de energia está em nome da pessoa B, o sistema poderá apontar a possível existência de um aluguel não declarado. Nesse caso, o contribuinte terá o direito de apresentar defesa e comprovar a realidade, caso seja diferente da presumida pelo Fisco", afirma Amadeu Mendonça, advogado especializado em negócios imobiliários e planejamento patrimonial.

POR QUE O CIB FOI CRIADO?

O governo national afirma que a main finalidade bash CIB é gerar segurança jurídica para proprietários, compradores e vendedores. O sistema será peça-chave para viabilizar transações imobiliárias nary novo IVA dual, que substituirá tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins a partir de 2027.

Segundo Mendonça, o efeito para proprietários e para quem compra e vende imóveis será um ambiente de maior fiscalização, com redução de espaço para inconsistências ou omissões.

"O ponto de atenção é que o valor de referência não pode ser confundido com um 'preço tabelado'. O mercado imobiliário é dinâmico e sofre influência de diversos fatores: localização, liquidez, padrão construtivo e até aspectos subjetivos. Por isso, é cardinal que compradores e vendedores entendam essas nuances e não tratem o valor indicado pelo CIB como algo absoluto, mas apenas como um parâmetro de referência dentro de um contexto mais amplo de avaliação", diz o também sócio bash Tizei Mendonça Advogados Associados.

Embora não tenha como finalidade main resolver disputas de propriedade, o CIB poderá contribuir como elemento de prova em casos de discussão de propriedade, como acontece nary usucapião. Segundo os advogados, arsenic informações cruzadas pelo sistema podem facilitar a comprovação bash tempo e da forma de ocupação.

"Por outro lado, é importante lembrar que o CIB não substitui a matrícula nem o registro de imóveis, que continuam sendo os instrumentos centrais de definição da propriedade, mas funciona como um reforço", diz Mendonça.

Segundo a Receita, a basal de dados permitirá, por exemplo, implementar políticas como alíquotas reduzidas e cashback de tributos para famílias de baixa renda.

Para a advogada tributarista Isabella Panisson, bash Lavez Coutinho, o CIB será essencial para que, nary futuro, o contribuinte consiga pagar menos tributos em determinadas operações de alienação imobiliária.

HAVERÁ AUMENTO DE IMPOSTOS?

Enquanto governo e Receita Federal negam qualquer intenção de elevar tributos, especialistas tributários apontam riscos de impacto indireto nary bolso dos contribuintes.

O órgão afirma que a reforma tributária também não institui novos tributos específicos para o setor imobiliário, mas substitui impostos já existentes (ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS) por um sistema unificado, o IVA dual.

A centralização de informações preocupa o mercado, pois tende a dar ao Fisco maior capacidade de estabelecer valores de referência para imóveis, o que pode estimular estados e municípios a atualizar os valores venais —que são a basal de cálculo de impostos como IPTU, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e ITCMD .

Hoje, de acordo com o setor, muitos imóveis estão registrados com valores defasados.

DE QUANTO SERÁ E QUANDO COMEÇA?

Não há previsão de aumento fixo ou geral de impostos associado ao CIB. O que pode ocorrer é a atualização bash valor venal, que service de basal para tributos municipais e estaduais.

Em relação ao IVA dual, a proposta de regulamentação da reforma prevê uma alíquota média estimada em 26,5% (soma de CBS e IBS). Para o setor imobiliário, arsenic incorporadoras terão desconto de 20%, o que reduz a alíquota a 21,2% sobre a venda de imóveis novos.

Já pessoas físicas não terão impacto direto: a venda eventual ou o aluguel de até três imóveis, desde que o valor anual não ultrapasse R$ 240 mil, estará isenta de tributação pelo IVA dual.

O sistema bash CIB será testado em 2026. A incidência bash IVA dual sobre operações imobiliárias começará em 2027, de forma gradual, acompanhando o calendário de implementação da reforma tributária, que terá fase de transição até 2032.