Espaço escasso nas cidades virou aposta de um fundo imobiliário de galpões

Os imóveis estão no Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte e Ribeirão Preto. O portfólio tem 30,3 mil m² de área locável, 3.803 boxes, ocupação média de cerca de 76% e cap rate médio de 13,4%, segundo a apresentação anexa ao fato relevante. Cap rate é uma métrica de quanto o imóvel rende por ano, em porcentagem do valor pago

Ao contrário dos galpões tradicionais, que dependem de poucos locatários, o self-storage tem receita pulverizada entre muitos clientes. O risco de crédito se dilui, mas a operação exige gestão ativa de preços e ocupação.

A ocupação atual deixa espaço para crescimento: vai de 68% em Belo Horizonte a 82,8% em Ribeirão Preto. Além do rendimento atual, há uma aposta em ganho operacional.
O que é compra indireta

Para um fundo do porte do TRXF11, que passará a somar cerca de R$ 7,49 bilhões investidos em imóveis após a operação, uma transação de até R$ 135 milhões representa menos de 2% da carteira.

Como funciona a compra indireta

Em vez de comprar os imóveis diretamente, o fundo assinou um contrato de compra e venda de ações das empresas donas dos ativos, as sociedades de propósito específico (SPEs). Comprar a SPE equivale a comprar o imóvel dentro dela, por via societária.