Reforma Tributária: Quem vai pagar a conta dos novos impostos no aluguel?

Se a primeira preocupação da Reforma Tributária para o setor imobiliário é o aumento da carga, a segunda é saber quem vai pagar essa conta. A dúvida sobre se o custo ficará com o proprietário, a imobiliária ou o inquilino já provoca debates no mercado.

Para Fábio Gozzi, fundador da plataforma Compre & Alugue Agora, a tendência é que parte significativa desse encargo seja repassada ao consumidor final: "No final do dia, o inquilino pode ser impactado com aumento de aluguel. As margens dos proprietários já são ajustadas, e dificilmente conseguirão absorver todo o novo imposto".

Segundo ele, o risco é que a locação perca competitividade em comparação com outras formas de investimento. "É um setor que já lida com altos custos de manutenção e vacância. Esse aumento pode levar muitos investidores a repensar se vale a pena continuar com imóveis para locação", reforça.

Outro desafio apontado pelos especialistas ouvidos pelo Economia Real é a necessidade de rever cláusulas contratuais ainda em 2025, para se adequar às novas regras. A lei estabelece prazo até 31 de dezembro de 2025 para que contratos em andamento sejam ajustados e possam se beneficiar do regime de transição com alíquotas reduzidas.

"O setor precisa se organizar para revisar contratos e incluir cláusulas específicas sobre CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), sob pena de pagar mais do que o necessário durante a transição", orienta Andressa Sehn da Costa, tributarista e sócia do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados.

Marcelo Costa Censoni Filho, CEO da Censoni Tecnologia Fiscal e Tributária, reforça que a adaptação vai além dos contratos. "As empresas terão de adaptar seus sistemas de faturamento e contabilidade para refletir corretamente a incidência do IVA (Imposto sobre Valor Agregado) nas operações imobiliárias, sob risco de autuações", ressalta.

A Reforma também deve alterar a dinâmica entre proprietários e locatários. Para Marina Venegas, advogada tributarista do BTLAW, a regra não define de forma objetiva quem deve arcar com o imposto, o que aumenta a importância da negociação.

Gozzi concorda e alerta que a falta de definição pode gerar insegurança no mercado: "Se não houver clareza contratual, os conflitos vão parar na Justiça. É fundamental que locadores, imobiliárias e inquilinos negociem de forma transparente já neste período de transição".

Planejamento patrimonial ganha relevância

Para investidores com vários imóveis, a Reforma representa não apenas uma mudança tributária, mas também uma questão estratégica. Pessoas físicas que tenham três ou mais imóveis ou receita de locação superior a R$ 240 mil por ano passarão a recolher o IVA, além do Imposto de Renda.

Esse cenário exige planejamento detalhado para evitar perda de rentabilidade. "Essa mudança representa um impacto significativo na rentabilidade e exige planejamento estratégico para manter a viabilidade dos investimentos", ressalta Gozzi.

Na visão de Andressa, o prazo para adaptação é decisivo: "O setor precisa se organizar para revisar contratos e incluir cláusulas específicas sobre CBS e IBS, sob pena de pagar mais do que o necessário durante a transição". "Sem esse cuidado, o planejamento patrimonial pode falhar", complementa Censoni.

No fim, a Reforma Tributária deve inaugurar uma nova era para o mercado de locações, marcada por contratos mais complexos, negociações mais duras e maior atenção ao planejamento. "O impacto é inevitável, mas quem se antecipar e organizar contratos, sistemas e planejamento terá mais chances de atravessar essa transição sem prejuízos maiores", finaliza Gozzi.

Este conteúdo integra a série especial do Economia Real sobre a Reforma Tributária. Publicamos novos textos às terças e quintas, com análises práticas para quem quer se preparar desde já para as mudanças no sistema tributário brasileiro.