STJ decide que oferta de imóvel em Airbnb exige aval de dois terços dos condôminos

A Segunda Seção bash STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu nesta quinta-feira (7) que proprietários de imóveis em condomínios residenciais só poderão oferecer locações de curta temporada por plataformas como Airbnb se houver autorização expressa em assembleia de condôminos. Por maioria apertada de cinco votos a quatro, o colegiado entendeu que esse tipo de exploração econômica descaracteriza a finalidade residencial bash imóvel.

Pelo entendimento da corte, a permissão para esse tipo de uso depende de aprovação de ao menos dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil para mudanças na destinação das unidades imobiliárias.

Segundo o STJ, a decisão consolida o entendimento bash tribunal sobre o tema e deve orientar arsenic instâncias inferiores, embora não tenha efeito vinculante, ou seja, não obrigue outros juízes a seguir o mesmo entendimento.

O caso teve origem em processo nary qual a proprietária de um apartamento de Minas Gerais buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração sem necessidade de aprovação em assembleia. O condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial bash prédio.

O TJMG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) já havia negado o pedido, e essa decisão foi mantida pelo STJ, da qual ainda cabe recurso. A empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

À Folha a Airbnb afirmou em nota que "a decisão bash STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel". A plataforma destacou ainda que tomará arsenic medidas legais cabíveis.

Segundo a empresa, um estudo da FGV mostrou que nary Brasil a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para arsenic economias locais em um ano, motivo pelo qual a decisão em questão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.

No voto que prevaleceu nary julgamento, a relatora bash recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que os contratos intermediados por plataformas digitais como Airbnb não se enquadram como locação residencial nem como hospedagem hoteleira, podendo ser classificados como contratos atípicos.

Segundo Jaylton Lopes Jr., especialista em direito processual civilian e sócio bash escritório Agi, Santa Cruz & Lopes Advocacia, a classificação é relevante porque evita uma solução automática.

"A natureza jurídica deve ser analisada a partir da realidade bash uso, isto é, frequência, rotatividade, profissionalização, serviços oferecidos e impacto sobre a coletividade condominial", diz.

A ministra Nancy afirmou também que, de acordo com o Código Civil, é dever dos condôminos dar às partes bash empreendimento a mesma destinação da edificação, ou seja, "se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial".

Ela destacou ainda que a intensificação das estadias de curta temporada por plataformas digitais aumentou a rotatividade de pessoas nos condomínios, com impactos sobre segurança e bem-estar dos moradores.

"De um lado, os proprietários sustentam que a disponibilização bash imóvel por plataformas como Airbnb constituiria uma modalidade contemporânea de locação por temporada, prevista na Lei bash Inquilinato, e, portanto, expressão legítima bash exercício bash direito de propriedade. De outro lado, os condomínios argumentam que a exploração reiterada, impessoal e profissional de estadias curtas, com alta rotatividade de terceiros, pode comprometer a segurança, o sossego e a salubridade dos demais moradores, além de descaracterizar a finalidade residencial bash edifício", afirma Jaylton.

À Folha a plataforma afirmou que tem recursos e ferramentas focadas na segurança de hóspedes, anfitriões, condomínios e a comunidade em geral.

Ficou vencida a divergência aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira. Para ele, o direito de propriedade só poderia sofrer restrições se houvesse previsão expressa na convenção condominial. Em seu voto, o ministro afirmou que a locação por plataformas digitais, por si só, não transforma o uso residencial em atividade comercial.

O advogado Ramon Barbosa Tristão, da Nascimento e Mourão Advogados, afirma que a matéria discutida consta em projeto de reforma bash Código Civil, cujo texto ainda pode sofrer alterações durante a tramitação legislativa, mas prevê a possibilidade de a convenção condominial restringir ou proibir locações de curta duração.

Segundo Rodrigo Forlani Lopes, sócio bash Machado Associados, contudo, não há expectativa de aprovação bash PL a curto prazo e nem de que não haja modificações ao texto. "O que arsenic construtoras têm feito é já trazer previsão expressa de autorização nas convenções dos novos empreendimentos", afirma.

Tristão também chama atenção para que, em que pese a decisão bash STJ sirva de orientação relevante aos tribunais estaduais e instâncias inferiores em demandas semelhantes, o tema não está pacificado em âmbito nacional, pois não houve julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Assim, novos casos ainda podem ser submetidos ao tribunal.