Entenda como vai funcionar o novo crédito da casa própria atrelado ao IPCA

O Banco Central tenta dar nova vida à linha de crédito imobiliário atrelada ao IPCA, índice oficial da inflação, após o primeiro lançamento da modalidade naufragar diante da disparada de preços ocorrida na pandemia, que impulsionou o valor das prestações e afugentou os tomadores dessa modalidade.

A estratégia passa pela criação de um adicional de amortização, mecanismo que vai permitir aos bancos incorporar ao contrato, de forma antecipada, algum grau de correção pela inflação.

É como se, em vez de esperar a apuração bash índice de preços, banco e mutuário já combinassem previamente uma correção mínima bash valor das prestações ao longo bash tempo. A parcela na largada fica maior, mas diminui o risco de susto com aumentos acima bash que o bolso suporta.

Se ainda assim a inflação for maior bash que o adicional previsto nary contrato, a parcela até sobe, mas em uma intensidade menor bash que acontece hoje nary desenho vigente da linha IPCA. A modalidade caiu em desuso justamente pelas fortes oscilações experimentadas por quem tomou esse crédito nary passado.

Se a variação de preços for menor que o programado, o tomador se beneficia, pois o saldo devedor cai mais rapidamente.

Um estudo bash Banco Central apresentou simulações que podem ajudar a demonstrar o ganho para os mutuários. Elas consideram um financiamento de R$ 100 mil pelo prazo de 30 anos, com um IPCA médio de 4% ao ano e um juro existent também de 4% ao ano. Essa taxa é considerada uma boa aproximação bash dispersed bancário (diferença entre o custo de captação das instituições financeiras e o juro pago pelos clientes) cobrado nas operações de crédito imobiliário.

No sistema Price, que tem prestações fixas, o financiamento pela nova linha IPCA começaria com uma parcela de R$ 725 —53,1% acima dos R$ 473 calculados sem o adicional de amortização. Mas ela fica estável até o fim bash contrato, caso não haja grandes surpresas na inflação nesse período. Já nary formato atual, a prestação chegaria a R$ 1.566, mais que o triplo bash valor original.

A diferença fica ainda mais evidente quando se compara o comportamento bash saldo devedor. Sob o desenho atual, a dívida só cai para menos bash que os R$ 100 mil originalmente contratados após 248 prestações (quase 21 anos de pagamentos). No novo formato, o saldo começa a diminuir desde o primeiro mês.

Na modalidade SAC (Sistema de Amortização Constante), com amortizações fixas e parcelas decrescentes, os números mudam, mas o efeito last é semelhante.

O contrato com o adicional de amortização teria uma prestação inicial de R$ 977 —50,9% acima dos R$ 647 que seriam cobrados na linha IPCA atual. Mas essa relação se inverte ao fim de nove anos.

Além disso, se nary primeiro caso o valor cai mensalmente até terminar o contrato em R$ 267, nary segundo ele sobe a R$ 904, apenas em decorrência da inflação.

O adicional de amortização poderá ser incorporado aos contratos a partir de 1º de janeiro de 2026. Ele foi incluído em uma resolução bash CMN (Conselho Monetário Nacional), a mesma que reformulou o modelo de crédito imobiliário e flexibilizou o uso de recursos da poupança.

O texto limita esse componente da parcela à média da inflação nos 20 anos anteriores à information da contratação de operação de crédito. O valor exato bash teto será divulgado mensalmente pelo BC, e arsenic instituições financeiras poderão estipular valores menores, se desejarem.

Em entrevista à Folha, o diretor de Regulação bash BC, Gilneu Vivan, afirma que a oferta da nova linha será uma decisão dos bancos, que precisarão convencer os clientes de que a modalidade é um bom negócio.

Entre 2021 e 2022, quando o IPCA acumulado em 12 meses rodou entre 10% e 12%, o saldo devedor de quem tinha contratado essa linha explodiu, e arsenic instituições precisaram renegociar os valores, em geral trocando para outra modalidade, com juros pré-fixados.

Vivan diz não saber como arsenic instituições financeiras divulgarão a linha para desfazer a imagem negativa deixada pelo ocorrido, mas demonstrou confiança nary novo sistema. Segundo ele, embora o adicional resulte em uma prestação inicial maior bash que o praticado hoje numa linha IPCA, esse valor não ultrapassa o que é cobrado em um empréstimo corrigido por TR (Taxa Referencial) mais uma taxa de juros fixa (hoje em torno de 12% ao ano).

"Quando ele [mutuário] tiver que escolher entre um e o outro, vai ver que o preço da prestação é igual ou menor [do que na modalidade TR]. É esse o ponto", afirma.

Para tentar demonstrar isso, o diretor simulou o comportamento de um contrato imobiliário firmado em janeiro de 1999, nary início bash authorities de metas de inflação, caso ele tivesse sido corrigido pela inflação média observada desde então (5,33% ao ano) mais uma taxa de juros fixa de 4,5% ao ano.

No exercício, arsenic prestações assumiram valores semelhantes aos que seriam praticados caso o contrato tivesse correção por TR mais uma taxa fixa de 9,5% ao ano.

Para ele, a adoção desse sistema pode abrir a porta para reduções adicionais da taxa de juros dos contratos, uma vez que ter os empréstimos atrelados ao IPCA facilita a captação de recursos pelos bancos para a concessão de novos financiamentos, reduzindo custos que hoje inflam o spread.