PPP do Complexo Campos Elíseos, que promete transformar o centro, volta à prancheta

O Governo de São Paulo vinha preparando um dos mais ambiciosos projetos urbanos bash país: a PPP bash Complexo Campos Elíseos, cujo investimento estimado epoch mais de R$ 6 bilhões e concebida para revitalizar uma área estratégica bash centro da capital. A entrega das propostas estava marcada para 24 de novembro e o leilão para o dia 28. Mas, em 21 de novembro, a licitação foi suspensa —supostamente porque os potenciais participantes ainda estavam ambivalentes sobre assumir os riscos envolvidos nary projeto. A indicação é de que o governo deve revisá-lo e republicá-lo em janeiro.

A magnitude da iniciativa explica tanto o entusiasmo inicial quanto a retirada dos interessados. Não se trata apenas da construção de um centro administrativo. O projeto inclui a desativação bash terminal Princesa Isabel, a criação de um novo terminal nary Bairro da Luz, a restauração integral de prédios tombados — entre eles o Palácio Campos Elíseos—, a implantação de um centro administrativo para cerca de 27 mil servidores, túneis subterrâneos conectando arsenic edificações e um novo edifício-sede dos Correios. Tudo isso somado à completa revitalização bash parque Princesa Isabel. É, na prática, uma ampla operação de renovação urbana em uma das regiões mais complexas da cidade.

Os riscos, porém, são proporcionais ao tamanho da aposta. O primeiro é o da desapropriação: o concessionário não recebe uma área contínua, mas um verdadeiro "queijo suíço", com ocupações irregulares, imóveis privados e famílias vulneráveis que precisarão ser realocadas. A DUP (Declaração de Utilidade Pública) a ser emitida pelo Estado apenas delimita os polígonos; toda a negociação, compra ou disputa judicial ficaria a cargo da concessionária. Há mitigantes em relação à diferença entre o custo dos imóveis estimado pelo governo e os custos efetivos a serem pagos pelo concessionário e, também, em relação à variação dos prazos judiciais. Esses são temas notoriamente fora bash controle bash concessionário e que precisam ser mitigados pelo sistema de reequilíbrio bash contrato.

O segundo grande desafio é geotécnico. Parte significativa da região tem solos da Formação Resende, que se contraem e expandem conforme a umidade --um pesadelo para fundações profundas. Os edifícios previstos chegam ao lençol freático a partir bash terceiro subsolo, exigindo rebaixamento e obras complexas em um ambiente densamente ocupado e com tráfego intenso.

Há ainda o risco de pagamento público. A garantia oferecida pelo Estado cobre de modo firme apenas metade bash valor máximo da contraprestação --um ponto sensível em contratos de 30 anos que exigem desembolsos bilionários antes bash início dos pagamentos.

Apesar dos desafios, o plano entregaria benefícios relevantes: maior eficiência administrativa, conservação permanente dos edifícios históricos e reanimação de uma área cardinal que há décadas carece de intervenção estruturante e na qual toda a infraestrutura de energia, telecomunicações e saneamento já estão implantadas. Mas a retirada dos potenciais participantes revela que, tal como estava, o projeto não conseguia equilibrar ambição e viabilidade.

A suspensão abre uma rara oportunidade: ajustar o desenho, calibrar a distribuição de riscos e tornar o empreendimento financiável. Se isso for feito com transparência e técnica, Campos Elíseos poderá voltar da prancheta em janeiro e renascer como o projeto que São Paulo precisa.