Reforma Tributária pode dobrar imposto sobre aluguel? Entenda as mudanças

A Reforma Tributária deve mudar a forma como os aluguéis são tributados no Brasil, o que pode impactar os custos tanto para locadores quanto para inquilinos. De acordo com especialistas ouvidos pelo Economia Real, a criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) pode mais que dobrar a carga tributária sobre imóveis locados via pessoa jurídica. A depender da receita e da quantidade de imóveis, até pessoas físicas poderão ser obrigadas a recolher os tributos.

Hoje, a locação não é tributada pelo ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) nem pelo ISS (Imposto Sobre Serviços). Quando intermediada por uma pessoa jurídica, a operação costuma ter incidência de 3,65% de PIS/Cofins. Com o novo sistema, mesmo com redutores previstos em lei, a alíquota efetiva pode subir para cerca de 7,95%.

"Isso representa, em princípio, mais que o dobro da carga atual. Mas não significa, necessariamente, aumento imediato dos aluguéis: a depender da negociação, o custo pode ser absorvido pelo locador ou repassado ao inquilino", aponta Marina Venegas, advogada tributarista do Barcellos Tucunduva Advogados (BTLAW).

Segundo os especialistas, o novo sistema amplia a base de incidência ao incluir "todas as operações com bens e serviços". Isso coloca a locação dentro do escopo da CBS e do IBS, mesmo que antes fosse considerada uma operação fora do campo de prestação de serviço.

"A locação de bens imóveis não era tradicionalmente tratada como prestação de serviço, portanto, não estava sujeita ao ISS. A CBS e o IBS mudam esse entendimento ao incluir todas as operações de fornecimento de bens e serviços", explica Marcelo Costa Censoni Filho, CEO da Censoni Tecnologia Fiscal e Tributária.

Pessoas físicas também podem ser afetadas

A nova regra também altera o enquadramento de quem possui mais imóveis. Pessoas físicas que tenham três ou mais unidades locadas ou receita anual superior a R$ 240 mil passarão a ser consideradas contribuintes do novo imposto, mesmo sem abrir uma empresa formal.

"A pessoa não vira empresa, mas passa a recolher os novos impostos como contribuinte, além do IR (Imposto de Renda). Isso muda a conta de pequenos investidores que hoje exploram locação como fonte de renda", avalia Andressa Sehn da Costa, tributarista e sócia do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados.

O impacto também alcança empresas do setor imobiliário. Imobiliárias, incorporadoras e administradoras terão de revisar processos fiscais e atualizar seus sistemas. Para elas, a carga pode passar de 3,65% para mais de 10%.

Redutor de R$ 600 e desconto de 70% são considerados tímidos

Para amenizar o impacto, a lei prevê um redutor fixo de R$ 600 por mês (apenas para locações residenciais) e um desconto de 70% sobre a alíquota padrão dos novos tributos. Mesmo assim, os especialistas consideram essas medidas insuficientes.

"Entidades e análises classificam como tímido porque, somado ao IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física), a carga total pode se aproximar de 30% a 36% em perfis específicos de locadores. E o redutor fixo perde relevância em aluguéis médios ou altos", avalia Andressa.

A crítica também vem de quem está no dia a dia das operações imobiliárias. Para Fábio Gozzi, fundador e co-CEO do Compre & Alugue Agora, a lógica adotada pode gerar efeito contrário ao que o governo espera: "O mercado considera o redutor e o desconto tímidos porque, no final do dia, ao invés de abaixar os impostos e as cargas tributárias, os redutores aumentam a carga tributária".

O receio, segundo ele, é que a mudança comprometa a rentabilidade do setor e gere um efeito cascata nos preços. "Essa mudança representa um impacto significativo na rentabilidade e exige planejamento estratégico para manter a viabilidade dos investimentos", complementa.

A pressão também recai sobre as imobiliárias, que terão de rever contratos e processos para lidar com a nova legislação. "Imobiliárias terão de adequar emissão de notas, crédito/débito do IVA e compliance com o CIB (Cadastro de Imóveis Brasileiros), impactando os preços e o fluxo de caixa", acrescenta Andressa.

Segundo Marina, o prazo para adaptação é curto e o setor precisa se mobilizar com urgência. "A alienação de unidades imobiliárias passa a ser tributada no momento de cada pagamento, com nova carga que hoje não existe. Pode pressionar o preço final e a margem das incorporadoras", finaliza.

Este conteúdo integra a série especial do Economia Real sobre a Reforma Tributária. Publicamos novos textos às terças e quintas, com análises práticas para quem quer se preparar desde já para as mudanças no sistema tributário brasileiro.