Área junto à orla prevê torres e centro comercial

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"É o maior negócio da atualidade e no melhor local de Porto Alegre", afirma categoricamente o advogado, investidor e empresário Faustino Júnior. O que, afinal, está em cena? Quem conhece a região dominada por sedes de órgãos públicos federais, Ministério Público e Justiça Federal e o Parque Harmonia vai logo entender. O "negócio" envolve uma área única, que acaba de ser vendida e terá um megaempreendimento com lojas e duas torres residenciais, com projeção de R$ 425 milhões de Valor Geral de Vendas (VGV), estimativa feita pelo comprador à coluna Minuto Varejo.

"Pode ser o prédio mais alto da Capital", provoca Faustino, CEO do Faustino Júnior Advogados Associados, que comandou a negociação para destravar o terreno de 6,6 mil metros quadrados, bem em frente à avenida Augusto de Carvalho, antigo sambódromo porto-alegrense, esquina com a rua Otávio Francisco Caruso da Rocha. A ABF Developments, conhecida por apostar em projetos no Quarto Distrito, Centro Histórico e Menino Deus, fez a aquisição por R$ 20 milhões. A intermediação foi feita pela Auxiliadora Predial.

"É um projeto icônico para a cidade. Muito importante no processo de revitalização da orla que está a pleno vapor", destaca o CEO da ABF, Eduardo Fonseca. O terreno único na localização apareceu como "oportunidade"., resume o CEO da incorporadora, que vai dar entrada em março no projeto e estudos para erguer os empreendimentos na área, vizinha ao Harmonia. O terreno vazio vinha sendo usado como estacionamento em períodos de eventos.

"O potencial multiplicador (tamanho da área e valorização imobiliária) é de 20 vezes", projeta Faustino. O corretor de imóveis e engenheiro Kleber Sobrinho, que fez laudos e análises para embasar tecnicamente o negócio, lembra que o processo de venda tramitava há mais de década. "Somente agora foi encontrada uma viabilidade", situou Sobrinho, apontando que a análise levada à Secretaria de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade (Smamus) sustentou os ganhos para a região. "Pelo adensamento residencial e comercial e não mais como forma 'especial', como previa o plano diretor", explica o engenheiro.

O CEO da ABF já tem conceito geral do futuro empreendimento, ainda em estágio "embrionário". A cautela é compreensível, pois há tramitações a serem feitas na Smamus, seguidas depois de estudos de viabilidade urbanística. "A própria Claro está em processo de liberação da área e tem procedimento legal normal junto a Anatel", explica o CEO da ABF. "Eles (Claro) têm prazo até final do ano para obter a liberação", projeta Fonseca. Este detalhe, porém, não impede o andamento no município. "Vamos protocolar o projeto até início de março na prefeitura", adianta Fonseca.

Pelos estudos iniciais, o projeto comercial com 15 a 20 lojas e vagas de estacionamento deve ter dois a três pavimentos. "Estamos buscando âncoras para a base que deve ser de um perfil com alimentação, farmácia, academia e petshop, conversando com o Harmonia, a orla e os apartamentos. Estão previstas duas torres residenciais, com lofts de um e dois dormitórios. "Ainda não definimos a altura das torres", informa o empreendedor, que já vislumbra o potencial de venda. Outros projetos já lançados e em execução na região tiveram rápida saída. Um deles, o 4D Complex, que terá um food hall do grupo Press, esgotou em poucos meses. 

A história sobre como foi possível negociar a porção de solo única disponível na região central é um capítulo curioso e essencial para entender como o negócio foi feito. Faustino Júnior e Kleber Sobrinho atuaram cada um em sua área. O advogado é conhecido por conseguir viabilizar ativos que têm algum impedimento. "Sou referência em encontrar soluções que não existem e isso envolve normalmente 90% dos casos", valoriza Faustino. Sobrinho se especializou no mercado imobiliário no Centro e é também sócio da Recons, focada na reconversão de edifícios desocupados. O engenheiro está à frente de dois empreendimentos na área da avenida Mauá, em frente ao Cais Mauá. Um já opera como moradia de temporada e terá o primeiro rooftop da Capital, que estreia em abril, de olho no South Summit Brazil. Ao lado, na esquina das ruas Caldas Júnior e Siqueira Campos, coração do Centro, outro prédio está sendo reformado pra virar também aluguel de temporada.

O terreno que terá o complexo da ABF estava ligado à companhia de telecomunicação Claro, uma espécie de herança ainda da privatização do sistema Telebras, ex-estatal federal. Para colocar o ativo em um negócio, foi preciso articular dentro de áreas reguladas, como a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel), para fazer o "desembaraço" da área, explica Faustino. Na prática, explica o advogado, era essencial desvincular do gravame federal. Laudos técnicos e estudos de viabilidade feitos por Sobrinho e procedimentos jurídicos criaram condição para o aval da Anatel, que ocorreu em 2024, liberando o terreno para ser negociado com a incorporadora. A coluna apurou que os honorários advocatícios e do laudo técnico somam R$ 2 milhões.