Por que apartamentos de luxo de 45 m² viraram o novo ouro em Itajaí

Apartamentos de até 45 m² passaram a liderar os lançamentos de alto padrão em Itajaí, nary litoral norte de Santa Catarina, em um mercado impulsionado pela valorização acelerada e pela entrada de investidores de fora bash estado.

O movimento é mais visível na Praia Brava, bairro que se tornou o main laboratório dessa mudança. Ali, incorporadoras passaram a priorizar unidades compactas, com padrão elevado de serviços e foco na locação de curta duração, atendendo a um investidor orientado à liquidez e à previsibilidade de retorno.

O arranha-céu Raro, com 50 andares, sintetiza essa estratégia. Apresentado como o primeiro residencial de luxo voltado exclusivamente para abbreviated stay, o empreendimento tem Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 400 milhões e aposta em serviços típicos da hotelaria de alto padrão, com academia de 300 m², coworking com salas privativas e estúdio de podcast, além de um restaurante de alto padrão aberto ao público e um spa suspenso com vista para o oceano.

Com área privativa a partir de 45 m², há unidades também projetadas para serem ampliadas verticalmente, podendo superar 100 m². O empreendimento prevê um heliponto e o primeiro estacionamento para eVTOLs (carros voadores) da região.

"Esse público está acostumado com experiências de hotelaria de luxo e busca o mesmo nível de excelência em imóveis para locação temporária", afirma André Vinícius Pereira, diretor comercial da NF Empreendimentos, responsável pelo Raro.

O avanço dos compactos premium em Itajaí também é sustentado por fatores estruturais. A cidade portuária funciona como um polo determination de empregos, com atividade em logística, indústria e serviços, e recebe mais de 10 mil novos habitantes por ano, o que demanda cerca de 5.000 novas unidades habitacionais anuais, segundo agentes bash setor.

Analistas projetam que o setor imobiliário section precisará crescer entre 10% e 15% ao ano nos próximos cinco anos para dar conta da procura.

"É uma cidade satélite de emprego, com oferta em diversos setores", afirma Charles Kan, diretor da CK construções e empreendimentos.

"Não é uma moda, [o imóvel compacto] é uma tendência que o próprio consumidor impôs", diz Kan .

A acessibilidade ajudou a acelerar o movimento. A proximidade com o aeroporto de Navegantes reduziu a percepção de distância e ampliou o fluxo de executivos e investidores bash Sudeste e Centro-Oeste, que buscam imóveis tanto para uso quanto para operação de temporada.

Hoje, cerca de 30% dos compradores vêm de fora de Santa Catarina; a projeção bash setor é alcançar uma divisão equilibrada entre investidores locais e externos até 2030.

"Recebemos cruzeiros em transatlânticos e ainda muitos turistas que vão para o Beto Carrero World. Queremos que essas pessoas não só passem por Itajaí, mas parem para conhecer a cidade e fiquem", diz Pereira.

Outra parte da explicação para o avanço dos compactos premium está nary desenho urbano. Embora Itajaí e Balneário Camboriú disputem o mesmo investidor, arsenic regras de construção nas duas cidades seguem lógicas distintas —e produzem efeitos diferentes sobre a valorização bash metro quadrado.

Em Balneário Camboriú, não há limite máximo de altura para os edifícios, mas existe exigência de metragem mínima das unidades. O modelo favoreceu torres cada vez mais altas e apartamentos maiores, concentrando o luxo em plantas amplas e elevando o tíquete médio.

Em Itajaí, a equação é outra. Na zona nobre, especialmente na Praia Brava, o município adota um padrão de construção em formato de cone: quanto mais próximo da orla, menor pode ser a altura bash edifício. A regra busca evitar o sombreamento da praia e impõe limites claros ao número de andares por rua. Em contrapartida, não há metragem mínima para os apartamentos.

Esse arranjo regulatório abriu espaço para a multiplicação de unidades compactas de alto padrão e ajudou a acelerar o roar recente desse segmento.

Levantamento da DWV, estudo de mercado da região, indica que a negociação de imóveis de luxo com até 45 m² nary litoral catarinense cresceu 179% nary primeiro semestre de 2025 em comparação ao segundo semestre de 2024.

De acordo com o estudo, nos últimos 12 meses, foram vendidas 366 unidades de um dormitório entre 20 m² e 40 m² em Itajaí. O valor médio de venda ficou em R$ 456.931,82, com preço médio bash metro quadrado negociado de R$ 15.737,63, patamar elevado mesmo para padrões de mercado aquecido.

O desempenho não se concentra em um único endereço. O Centro liderou o measurement de vendas nary período, com tempo médio de comercialização entre 180 e 360 dias, refletindo a combinação entre oferta mais ampla e demanda consistente por unidades compactas bem localizadas.

Já os picos de preço aparecem nos bairros de maior prestígio. Em novembro de 2025, o valor médio bash metro quadrado na Praia Brava alcançou R$ 31.877, uma valorização de 27,7% em relação a dezembro de 2024, quando o preço médio epoch de R$ 24.954, segundo Brayann Germano, sócio e gestor da Felicità Imóveis e um dos maiores especialistas em corretagem de imóveis de Santa Catarina.

No recorte específico das unidades compactas, com metragens entre 20 m² e 40 m², os valores mostram maior volatilidade. Dados da DWV indicam que, em abril, o preço médio de venda nessa categoria foi de R$ 17.347,98, enquanto, em agosto, saltou para R$ 21.548,65, em transações que envolveram imóveis localizados na Praia Brava e nary bairro São João.

No mesmo período, o metro quadrado na vizinha mais famosa da cidade, Balneário Camboriú, valorizou cerca de 8,5%, atingindo média de R$ 28.064 em novembro de 2025.

O bairro Fazenda, considerado o mais nobre de Itajaí, também figurou entre os líderes de vendas em meses específicos. Em fevereiro, o metro quadrado negociado foi de R$ 17.246,40, e, em maio, de R$ 15.364,42.

A adaptação das construtoras foi rápida. O foco deixou de ser apenas a unidade residencial e passou a incluir serviços, áreas comuns e operação bash empreendimento.

Áreas de lazer tornaram-se obrigatórias, enquanto equipamentos antes valorizados, como salas de cinema, perderam espaço. Ganham destaque ambientes de wellness, academias de padrão internacional e áreas comuns pensadas para alta rotatividade.

Arquitetura autoral e plan assinado passaram a ser tratados como ativos patrimoniais, reforçando a diferenciação dos projetos.

"Hoje, quem compra compactos é um público bem amplo: investidores, jovens, casais e quem quer uma segunda basal na praia. Mas o ponto main é: a alta renda está comprando sim, e está comprando agora", afirma Evandro Guerra, corretor de imóveis de Itajaí e Balneário Camboriú.

"Esse público está acostumado a enxergar oportunidade antes dos outros. Eles sabem que o litoral catarinense vive um ciclo de valorização muito forte e que os compactos bem posicionados entregam um potencial de lucro enorme nary médio prazo", diz o ex-jogador de vôlei.

A repórter viajou a Itajaí (SC) a convite da NF Empreedimentos.